ja_mageia

A taxa de crescimento demográfico no Brasil, segundo o IBGE, foi de 1,05% ao ano na década de 2001-2010. Se a quantidade de imóveis tivesse permanecido inalterada e a porcentagem da população com poder aquisitivo para comprar imóveis crescesse no mesmo ritmo do crescimento demográfico, então a valorização real dos imóveis seria cerca de 1,05% a.a. Porém temos observado um surto de lançamentos de empreendimentos imobiliários, talvez um crescimento maior do que o crescimento populacional, de modo que seria esperada uma desvalorização nos preços dos imóveis, já que a oferta real per capita estaria superando a procura real per capita.

Por outro lado, há outros fatores a considerar, como a crise de 2007 e 2008 que levou muitos investidores e se evadirem da Bolsa, migrando dos investimentos em ações e mercadorias para outros setores, aterrorizados com perdas brutais de 60% ou mais, e muitos deles passaram a aplicar pesadamente em imóveis, por acreditarem ser uma aplicação mais segura. Assim, mesmo a população com poder de compra suficiente para adquirir imóveis não tendo crescido muito, algumas pessoas com poder de compra para ter mais de um imóvel redirecionaram seus investimentos da Bolsa para o setor imobiliário, aumentando a procura de modo artificial, não porque o setor estivesse se valorizando devido a um real aumento na procura utilitária por imóveis para uso próprio, mas sim porque uma manada de investidores assustados e insuficientemente capacitados para escolher onde investir, depois de sofrer sérias perdas com ações, migraram para provocar uma nova bolha num outro setor, dessa vez o setor imobiliário, na ilusão de que seria mais seguro, quando na verdade o risco é similar e com liquidez muito pior, taxas de corretagem exorbitantes (7% no ramo imobiliário contra cerca de 0,1% na Bolsa). Além disso, o setor imobiliário padecia com a ausência de um índice sério que indicasse as cotações e com a ausência de uniformidade no produto cotado, porque uma ação Petrobrás é idêntica a qualquer outra ação Petrobrás, porém uma casa de 100 m^2 com 3 dormitórios não é idêntica a nenhuma outra casa de 100 m^2 com 3 dormitórios, o que dificulta muito cotar corretamente um imóvel, dando margem abusos por parte de corretores e outros pretensos especialistas. Só recentemente (2007) foi criado o IMOB11, que consiste praticamente numa bolsa com cotações reais de imóveis, livre das fraudes e adulterações praticadas pelos corretores de imóveis. Quando um corretor fala a um comprador que os imóveis estão se valorizando, ele escolhe 2 ou 3 casas de exemplo que se valorizaram nos últimos anos. Quando ele quer convencer um vendedor a vender logo, ele menciona 2 ou 3 casos de imóveis que naquela região se desvalorizaram, ou algo assim. Não fazem uma abordagem geral e imparcial, mas sim escolhem a dedo exemplos convenientes para sustentar as falácias que desejam usar para enganar os compradores e vendedores. Isso é muito diferente do IMOB11, que proporcionando uma ideia muito mais razoável das verdadeiras valorizações e desvalorizações no setor, sem ocultarem interesses individuais de corretores inescrupulosos. Veja mais detalhes em http://www.bmfbovespa.com.br/Indices/download/MetodologiaCompleta_IMOB.pdf.

Outro fator a considerar é que no Brasil os bancos continuam concedendo créditos e promovendo consórcios, além de haver um vasto mercado de venda de cartas de crédito contempladas, de modo que muitos consorciados que, ao serem contemplados, optariam por receber o valor em dinheiro, acabam preferindo vender suas cartas com ágios atraentes, a pessoas que queiram comprar um imóvel, deixando, assim, de receber o dinheiro e fazer outro tipo de aplicação, e transferindo sua carta a uma pessoa que não compraria um imóvel (por indisponibilidade de crédito) e acaba obtendo o crédito de outra pessoa que não compraria por não ter interesse. Tudo isso tem aumentado a procura por imóveis a um ritmo talvez maior do que a oferta, provocando e alimentando a bolha.

Como mais de 80% da renda está nas mãos de menos de 10% da população, é provável que os investidores que compraram mais de um imóvel, na esperança de futuramente vender com lucro, sejam os principais causadores da bolha, iludidos do mesmo modo que na época que eles compraram ações e perderam grande parte do patrimônio que possuíam, e tudo indica que novamente perderão dinheiro na nova bolha.

No Mercado de Ações existem fórmulas usadas em Análise Fundamentalista que possibilitam calcular o “preço justo” de um ativo, com base nas propriedades da empresa, possibilitando calcular os valores “corretos” que uma ação deveria ter se não houvesse efeito das especulações. Os valores das ações são muito mais voláteis e caóticos do que o crescimento populacional. O crescimento populacional é um indicador bem mais previsível e, por isso, muito confiável para determinar o valor justo dos imóveis num futuro próximo. O número de pessoas que poderiam comprar 1 imóvel é o que melhor representa o real aumento na procura por imóveis, e indiretamente representa também a procura de bens que poderiam decorrer do uso de imóveis (plantações com fins de extração de madeira, hortifrúti, hotelaria etc.). Se a população cresce à taxa de 1,05% ao ano, e se a construção civil estivesse estável, então a valorização real dos imóveis (descontando efeitos de especulação) deveria ser perto de 1% ao ano. Como há um surto de construção de novos imóveis, é provável que a valorização real fique perto de 0% ou até seja negativa. Se os valores de mercado estão crescendo a um ritmo muito maior, é um crescimento injustificado e insustentável, que deve ser corrigido com quedas vertiginosas, à medida que as pessoas começarem a se dar conta da disparidade entre os valores praticados e os valores justos.

Resumidamente, creio que um dos principais motivos do crescimento desenfreado e infundado no valor dos imóveis seja o mesmo que provocou o crescimento igualmente desenfreado e infundado no valor das ações da Bovespa e de outras bolsas até o estouro da bolha em 2008. E o motivo de o setor imobiliário não ter afundado junto com a Bolsa, em 2008, foi porque os investidores que saíram apavorados e desnorteados da Bolsa julgaram incorretamente que seria mais vantajoso aplicar em imóveis. Quando essa bolha vai estourar, ainda não sei, mas há muitos sinais de que será breve, com muitas construtoras desconhecidas vendendo imóveis na planta, muitos incautos comprando na planta, muitas facilidades de crédito e baixas taxas que lembram ao subprime. Enfim, creio que o ponto de saturação da ilusão já foi atingido e logo a realidade deve vir à tona. Os preços dos imóveis estão muito acima dos preços justos, e se faz necessária uma correção. Creio que os melhores especuladores que estão nesse ramo já notaram isso e já começaram a sair, enquanto os menos experientes ainda estão comprando e pagando 3x a 5x mais do que valem, na esperança de vender a 10x o que valem. Mas o que a experiência tem mostrado é que o limite de especulação fica perto de 3x do valor justo, por isso as grandes quedas pós-bolha de 60% a 70% regressam a preços semelhantes aos preços justos.

Quem pretende comprar imóveis, se não tiver necessidade urgente, poderá provavelmente beneficiar-se muito se aguardar alguns meses ou, se muito, alguns poucos anos, até que a bolha estoure e os preços desabem a 1/3 dos valores atuais. Quem já comprou imóveis pode beneficiar-se (ou minimizar as perdas) se vendê-lo rapidamente, enquanto ainda há procura. Aliás, um dos principais sintomas do fim da bolha é justamente a proporção entre o aumento na proporção entre anúncios de imóveis à venda em comparação ao número de imóveis anunciados para locação. Há cerca de 20 vezes mais imóveis anunciados para venda do que para locação! Isso porque pouca gente está comprando, e a maioria prefere aguardar cair para comprar quando estiver a um preço mais justo.

Quando comecei a conhecer Forex, uma das maiores corretoras faliu. O nome era Refco. Na época havia muitas pessoas falando sobre isso nos fóruns, mais ou menos assim: em janeiro as pessoas comentavam: "acho que a Refco vai falir, vou tirar minha grana..." e depois de uns 6 meses, a mesma pessoa dizendo: "putz... faliu mesmo, e eu não tirei o dinheiro..." Chega a ser engraçado a pessoa estar num prédio em condições insustentáveis, sabendo que vai cair, mas em vez de sair logo, fica esperando... esperando algo... algum sinal de que começará a cair. Isso é insano! Se a pessoa sabe que vai cair, é porque já estão visíveis sinais suficientes, não há que se esperar mais nada. Tem é que sair imediatamente antes que caia. Os sinais já estão todos aí. Tentar lucrar algumas migalhas a mais, sob o risco de perder 70% e depois nem ter como sair por falta de liquidez, é um erro que merece ser penalizado com perdas pesadas.

Hoje (19 de fevereiro), corroborando o que foi dito sobre a desproporção injustificada entre aumento nos preços de venda em comparação aos preços para locação, foi recebido de Victor Gabriel os links para tabela FIPE-ZAP: